25 november 2021

Tips voor de woningeigenaar

1. Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning

Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2021 bedraagt deze vrijstelling € 105.302. Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hierdoor de boeterente misschien (deels) worden voorkomen. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning. Voorwaarde voor de vrijstelling is dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn. Als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan. Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning. De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling.

Tip!

De schenking leidt bij u tot een lager belastbaar vermogen in box 3. Schenkt u nog in 2021, dan bespaart u in 2022 belasting in box 3.

2. Los uw geringe hypotheekschuld af

Als u geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoeft u slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook uw box 3-vermogen lager wordt en u dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet u dan wel zorgen dat u uiterlijk 31 december 2021 aflost.

Let op!

Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Uw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op!

Bedenk vooraf of u mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Indien u later opnieuw een hypotheek voor uw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.


3. Breng uw hypotheek over naar box 3

Betaalt u slechts weinig hypotheekrente en heeft u een behoorlijk vermogen in box 3, dan loont het vaak de moeite uw hypotheek onder te brengen in box 3 in plaats van box 1. U mist hierdoor enerzijds de aftrek van hypotheekrente, maar dat voordeel wordt vanaf 2023 gemaximeerd op 37,05%. Het voordeel anderzijds is dat uw vermogen in box 3 afneemt met het bedrag van de hypothecaire schuld. Hierover bespaart u belasting in box 3. Bij een belastbaar vermogen van meer dan € 1 miljoen bespaart u 1,71% van uw hypothecaire schuld aan belasting. Bij een vermogen tussen € 100.000 en € 1.000.000 is de besparing nog altijd 1,35%. Deze voordelen wegen veelal op tegen het genoemde nadeel van de niet meer aftrekbare hypotheekrente.

Let op!

U kunt uw hypotheek niet zomaar naar box 3 overhevelen. Wel kunt u niet langer de fiscale eisen voor aftrek naleven, zodat de hypothecaire lening automatisch naar box 3 verhuist. Met name bij hypotheken van ná 1 januari 2013 is dit vrij eenvoudig te realiseren, bijvoorbeeld door met uw bank overeen te komen dat u uw hypotheek niet in 30 jaar aflost, maar in 31 jaar. Wij adviseren u graag over alle mogelijkheden.

4. Onderzoek rentemiddeling

Met rentemiddeling wordt bedoeld dat u uw huidige rentevaste periode openbreekt en dat u andere afspraken maakt met uw hypotheekverstrekker. Dit kan zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in uw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.

Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Tip!

Het tarief waartegen de (boete)rente in aftrek kan worden gebracht, wordt afgebouwd tot 37,05% (2023). In 2021 is de rente maximaal aftrekbaar tegen 43%. Door dit jaar een lening over te sluiten en de boeterente te betalen, kan mogelijk een fiscaal voordeel worden behaald ten opzichte van de rentemiddeling.

Let op!

Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. U moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die u mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.


5. Betaal hypotheekrente vooruit

Valt uw inkomen in 2022 in een lager tarief dan in 2021 en/of wilt u uw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2021 uw hypotheekrente vooruit te betalen. Uw hypotheekrente wordt in 2021 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en uw box 3-vermogen zal per 1 januari 2022 lager zijn. Ga wel bij uw bank na of dit kan en wat de voorwaarden en kosten zijn.

Let op!

U mag maximaal de in 2021 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2022 in 2021 in aftrek brengen.

Let op!

Trekt u de hypotheekrente in 2021 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaalt u in ieder geval voordeel. Het maximum waartegen u de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2022 namelijk verder verlaagd van 43 naar 40%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal worden afgebouwd naar 37,05% in 2023.


6. Plan verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Verkoopt u uw eigen woning, dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2022 plaatsvindt. Als u de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2022 in box 3. U kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 2 januari 2022.

Tip!

Plan de overdracht van uw eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draagt u uw eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2022 en wendt u de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2022 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.

Let op!

Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat uw koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.

7. Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Koopt u een eigen woning en betaalt u deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris na 1 januari 2022 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2022 nog tot uw vermogen in box 3. U kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 29 december 2021.

Let op!

Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de verkoper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.

8. Verhuur tweede woning aan uw kind(eren)

Heeft u al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschikt u over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Uw kinderen hebben mogelijk recht op huurtoeslag, dus u kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. Die moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor uw kinderen, dan kunt u een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 6.604 per kind is in 2021 onbelast.

Let op!

Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!

Een extra voordeel voor u is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken uw kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl u nog een mooi rendement maakt.


Let op!

De aankoop van een woning voor uw kinderen is vanaf 2021 belast met 8% overdrachtsbelasting.

Disclaimer

Een aantal van de plannen van het kabinet is nog niet definitief. Deze moeten nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd. Welke dat zijn, kunnen wij u uiteraard vertellen. In overleg bekijken we of het verstandig is wel of geen stappen te zetten.

Gerelateerde artikelen

Extra steun bedrijven vanwege coronabeperkingen

Extra steun bedrijven vanwege coronabeperkingen

28-11-2021

Het kabinet heeft de coronamaatregelen weer verder aangescherpt. Dat heeft gevolgen voor ondernemers. Daarom is besloten ondernemers die hiervan de dupe worden opnieuw financieel te compenseren.
Advies

Advies

De keuzes en beslissingen die u maakt zijn cruciaal voor het succes van uw onderneming. Bijvoorbeeld advies over de rechtsvorm van uw onderneming, bij uitbreiding of bedrijfsbeëindiging. Wij werken samen met ons zusterbedrijf Omnyacc. Hierdoor beschikken wij over de juiste kennis om u goed te kunnen adviseren.
Tips voor ondernemers in de inkomstenbelasting

Tips voor ondernemers in de inkomstenbelasting

25-11-2021

Aan het eind van het jaar heeft u meer duidelijkheid over uw winstpositie. Beoordeel of uw winst in lijn ligt met de verwachtingen. Wellicht komt u in de inkomstenbelasting net in het hoogste tarief.
Contact

Contact

Heeft u vragen over uw administratie? Neem dan gerust contact met ons op. 
Pas op voor bestuurdersaansprakelijkheid

Pas op voor bestuurdersaansprakelijkheid

17-11-2021

Hoewel een bv een onafhankelijke rechtspersoon is, kunt u als bestuurder toch aansprakelijk gesteld worden voor belastingschulden van uw bv. U kunt uw aansprakelijkheid wel beperken. Dit bleek onlangs nog uit een uitspraak van de rechtbank Gelderland.
Tips voor werkgevers

Tips voor werkgevers

25-11-2021

Werkgevers die werknemers in dienst hebben met een loon tussen 100% en 125% van het wettelijk minimumloon (WML), krijgen een tegemoetkoming in de vorm van het lage-inkomensvoordeel (LIV).